Разница в стоимости между новостройками и готовым жильём в Москве достигла рекордных значений: на конец июня 2026 года квартиры на вторичном рынке стоили в среднем на 31,1% дешевле, чем в строящихся домах. Этот дисконт стал максимальным за последние семь лет. Как пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные аналитиков «Эйлера», за год разрыв увеличился на 7 процентных пунктов. Первичное жильё продолжает дорожать быстрее вторичного — новостройки за год подорожали на 18,1% (до 481 тыс. руб. за кв. м), тогда как готовое жильё прибавило 7,2% (до 297 тыс. руб.). Эксперты связывают это с высокой стоимостью участков в столице, искусственным дефицитом бюджетных лотов и сохранением льготных ипотечных программ, которые стимулируют спрос на новостройки. Однако аналитики прогнозируют постепенное сокращение разрыва во второй половине года за счёт переориентации спроса на вторичку.
Как вырос ценовой разрыв между первичным и вторичным жильём
Как сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные аналитиков «Эйлера», вторичное жильё в Москве в апреле–июне 2026 года стоило в среднем 297 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 31,1% дешевле первичного. За год разрыв увеличился на 7 процентных пунктов — значение стало рекордным для второго квартала с 2020 года. По оценке коммерческого директора компании «Метриум» Дмитрия Проскурина, ценовой разрыв между вторичным и первичным предложениями в Москве в июле вырос с 54% до 60% за год. Впрочем, в ЦИАН и «Яндекс Недвижимости» дают более скромные оценки (15% и 17,7% соответственно), указывая на разницу в методиках расчёта.
Почему новостройки дорожают быстрее
Первичное жильё в Москве продолжает дорожать быстрее вторичного. По данным «Эйлера», новостройки за год подорожали на 18,1%, до 481 тыс. руб. за 1 кв. м. В сегменте готового предложения аналогичный прирост составил 7,2%. Активный рост цен сохраняется, несмотря на падение продаж: в первой половине 2026 года в старых границах Москвы заключено на 29% меньше ДДУ, чем годом ранее, в Новой Москве — на 46%. Директор по консалтингу Key Capital Эвелина Ишметова объясняет это высокой себестоимостью проектов в столице из-за дорогих участков, дополнительных требований к архитектуре и инфраструктуре. Кроме того, девелоперы сознательно выводят на рынок меньше бюджетных лотов, создавая дефицит и удерживая цены даже при падении спроса.
Как льготная ипотека влияет на рынок
Согласно «Дом.РФ», средняя ставка коммерческого предложения у топ-20 банков на 31 июля 2026 года составляла 18,7% годовых как для первичного, так и для вторичного рынка. При этом стоимость «Семейной ипотеки» составила 6%. Руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров объясняет, что для покупателей размер ежемесячного платежа часто важнее итоговой цены, а девелоперы могут предлагать собственные стимулирующие программы. С ужесточением условий по «Семейной ипотеке» ситуация в регионах начала стабилизироваться, но Москвы это не коснулось.
Каковы прогнозы экспертов
Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов ожидает, что во второй половине года дисконт вторичного предложения к новостройкам будет сокращаться за счёт переориентации спроса: на вторичке ниже цены, шире выбор и проще торговаться. Однако он не исключает, что тренд может измениться из-за поэтапного снижения ключевой ставки ЦБ, что позволит увеличить на первичном рынке долю рыночной ипотеки. Директор блока продаж группы А101 Владимир Колесников сомневается, что девелоперы смогут в перспективе так же активно увеличивать цены из-за сдержанного спроса, и считает более реальным сценарием стагнацию стоимости новостроек.
Коротко: главное о разрыве цен на жильё в Москве
-
Какова разница в ценах? Вторичное жильё дешевле новостроек на 31,1% — рекорд за семь лет.
-
Насколько выросли цены за год? Новостройки — на 18,1% (до 481 тыс. руб./кв. м), вторичка — на 7,2% (до 297 тыс. руб./кв. м).
-
Почему новостройки дорожают быстрее? Высокая стоимость участков, искусственный дефицит бюджетных лотов, льготная ипотека.
-
Как изменился спрос? В старой Москве количество ДДУ упало на 29%, в Новой Москве — на 46% за год.
-
Что прогнозируют эксперты? Разрыв может сократиться во второй половине года за счёт перетока спроса на вторичку.
Резюме
-
Разница в ценах между новостройками и вторичным жильём в Москве достигла рекордных 31,1%, увеличившись за год на 7 п.п.
-
Первичное жильё дорожает быстрее: +18,1% против +7,2% на вторичном рынке, несмотря на падение продаж.
-
Основные причины — высокая стоимость участков, искусственное сдерживание предложения бюджетных лотов и сохранение льготной ипотеки.
-
Эксперты ожидают сокращения разрыва во второй половине года за счёт перетока спроса на вторичный рынок.
-
Дальнейшая динамика будет зависеть от траектории снижения ключевой ставки ЦБ.
Материал подготовлен изданием «Техносуверен» (technosuveren.ru).
Дата публикации: 6 августа 2026 года.
