Бюджет потратил 63 миллиарда рублей на субсидирование льготной ипотеки на вторичное жильё, выданной только в прошлом году. Это сопоставимо с расходами на федеральные проекты по содействию занятости населения (69 млрд) и развитию спорта (63 млрд). При этом средний срок таких кредитов уже превысил 26 лет, а значит, государство будет компенсировать разницу между льготной и рыночной ставками на протяжении всего этого периода. Такие данные, как выяснили «Известия», следуют из информации «Дом.РФ» и Объединённого кредитного бюро.
Всего за 2025 год россияне оформили 186 тысяч льготных ссуд на готовое жильё на сумму 1,02 триллиона рублей — в полтора раза больше, чем годом ранее. Банки получили от государства около 210 миллиардов рублей на субсидирование льготной ипотеки, а на вторичку пришлось в среднем 30% всех выдач по госпрограммам.
Почему такой всплеск? С 1 апреля 2025 года условия смягчили: семейную ипотеку разрешили оформлять на готовое жильё в городах с низкими объёмами строительства — там, где возводится не более двух многоквартирных домов. С декабря такой же принцип распространили на дальневосточную и арктическую ипотеку под 2%. Как пояснила директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова, расширение программы стало ответом на ситуацию в регионах, где новое строительство практически отсутствует.
И эта ситуация сложилась в большинстве субъектов. Сейчас семейную ипотеку на вторичку можно оформить в 891 из 1,1 тысячи российских городов — то есть в 83 из 89 регионов. «Это значит, что купить вторичку с господдержкой можно почти везде», — подчеркнула ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Около 80% клиентов сейчас рассматривают именно готовое жильё, поскольку оно позволяет сразу въехать и не тратить дополнительные средства на ремонт (экономия может составлять от 500 тысяч до 2,5 миллиона рублей). Плюс вторичка часто дешевле новостроек: разрыв цен в ЦФО уже превысил 80%, а по всей России — выше 60%.
С точки зрения государства, это решение социальной задачи — поддержка семей в сегментах, где рынок не способен предложить альтернативу. Однако, как отмечает Богомолова, такая политика требует значительных расходов, а расширение льготной ипотеки на вторичный рынок увеличивает нагрузку на бюджет, что особенно чувствительно в условиях его дефицита.
Появились и риски. Распространение госпрограмм на готовое жильё уже начинает влиять на рынок, отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. В условиях ограниченного предложения часть стимулируемого спроса неизбежно трансформируется в рост цен, особенно в небольших городах. Продавцы, видя повышенный интерес покупателей с льготной ипотекой, могут завышать стоимость, нивелируя выгоду от сниженной ставки. В долгосрочной перспективе это способно привести к снижению доступности жилья — как уже было на первичном рынке после запуска массовой льготной ипотеки в пандемию.
Пока резкого роста цен на вторичку не наблюдается: в 2025 году оно подорожало на 3,9%, что ниже инфляции. В 2026-м, по оценке Мильчаковой, цены могут увеличиться ещё на 5–8%. Однако влияние льготной ипотеки может проявиться не сразу, предупреждает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин. Если спрос в регионах с низкими темпами строительства будет в значительной степени закрываться госпрограммами, девелоперам станет менее выгодно запускать новые проекты. А новостройки, если они всё же появятся, будут стоить дороже готового жилья. Круг замкнулся.
