Российский рынок риелторских услуг оценивается в 410 млрд рублей, на нём работают около 550 тыс. специалистов, 76% из которых ведут частную практику. Однако в судах и в головах участников рынка смешиваются две принципиально разные модели: универсальный консультант, отвечающий за всё, и чистый посредник, который лишь сводит стороны. По данным исследования Института Гайдара, только половина риелторов проводят полноценную юридическую экспертизу, тогда как поиском объектов занимаются 99%. Судебная практика зачастую требует от риелтора «универсальности», хотя природа его деятельности — посредническая. Выход — ввести специальный маклерский договор, как это было в дореволюционной России, чтобы чётко распределить права и ответственность.
Легальный рынок риелторских услуг в России стал самостоятельным и крупным сегментом экономики. Как следует из первого комплексного исследования, проведённого Центром доказательной экспертизы Института Гайдара, в 2024 году его объём достиг порядка 410 млрд рублей. На рынке работают около 550 тыс. риелторов, из которых 76% ведут частную практику, а значительная часть (43%) зарегистрированы как самозанятые.
Однако, как отмечает заведующая лабораторией доказательной регуляторики Любовь Филин в своей авторской колонке для «Суверенной экономики», современная риелторская деятельность фактически развивается в двух моделях. Первая — модель «универсального консультанта», при которой риелтор сопровождает сделку полностью: от поиска объекта до правовой экспертизы и оценки всех юридических рисков. Вторая — посредническая модель, где основная задача риелтора состоит в поиске контрагента, организации переговоров и сопровождении заключения сделки, тогда как юридическая проверка и оформление документов остаются сферой работы профильных юристов.
Результаты исследования показывают, что российский рынок в большей степени развивается именно по посреднической модели. Практически все риелторы занимаются поиском объектов (99%), организацией показов (86%) и посредничеством при заключении договоров (78%). Тогда как полноценную юридическую экспертизу осуществляет существенно меньшая часть участников рынка — только 51%.
Главная проблема, по мнению автора, возникает из-за смешения этих двух моделей. Судебная практика нередко исходит из того, что риелтор всегда должен выступать как «универсальный консультант», отвечающий практически за все аспекты сделки. Между тем сама природа риелторской деятельности зачастую носит именно посреднический характер.
Поэтому сегодня всё более актуальной становится дискуссия о формировании специальной договорной конструкции для риелторской деятельности — так называемого маклерского договора. Филин напоминает, что с посредниками в сделках с недвижимостью российское гражданское общество было знакомо ещё в дореволюционные времена: до 1917 года «фактические посредники» именовались маклерами. В СССР как сам рынок недвижимости, так и понимание природы маклерской деятельности ушли в прошлое.
Введение маклерского договора позволило бы точнее определить правовую природу отношений между риелтором и клиентом, закрепить посреднический характер деятельности первого, а также более чётко распределить права, обязанности и ответственность сторон. Это особенно важно в условиях, когда действующие договорные конструкции — оказание услуг, агентирование или смешанные договоры — не всегда учитывают специфику именно посреднической риелторской деятельности. Речь, по сути, идёт о создании более понятных и прозрачных правил работы как для клиентов, так и для профессиональных участников рынка.
