Инвесторы в гостиничные номера годами действовали в серой зоне или строили сложные корпоративные схемы, теперь им предлагают легальный механизм — но с жёсткой привязкой к гостиничному оператору и запретом на проживание в номере. Законопроект Минэкономразвития вынесен на общественное обсуждение и должен вступить в силу с 1 марта 2028 года.
Минэкономразвития представило на общественное обсуждение законопроект о долевом строительстве гостиниц. Сейчас со стороны бизнеса наблюдается спрос на такой механизм: номерным фондом владеет широкий круг инвесторов, который получает доход от работы гостиницы. Однако специального комплексного правового регулирования для этой сферы нет, и граждане и компании, желающие инвестировать в гостиничные номера, вынуждены либо использовать сложные корпоративные схемы, либо действовать в серой зоне. Это создаёт правовую неопределённость в вопросах защиты прав инвесторов, сохранности вложенных средств, управления гостиницей, распределения доходов, содержания общего имущества и использования помещений.
Какие условия предлагаются
Средства дольщиков можно будет привлекать для строительства гостиниц категории не ниже трёх звёзд. Застройщик уже в проектной декларации и договоре долевого участия должен указать, с каким гостиничным оператором у него заключён договор. Оператор должен соответствовать требованиям и входить в реестр, который появится на базе государственной информационной системы «Электронная путевка». Наличие договора управления будет проверять Росреестр перед регистрацией договора долевого участия. Также девелопер обязан предупредить дольщика о рисках неполучения дохода от инвестиций в гостиницу и об ограничениях прав на помещение: обязательство использовать его только для гостиничных услуг и запрет на длительное проживание.
Как защищены деньги
Средства со счетов эскроу будут перечисляться застройщику поэтапно: 80% после ввода объекта в эксплуатацию, оставшаяся часть — после включения сведений о присвоенной гостинице категории в реестр классифицированных средств размещения. Если возникли проблемы, дольщик сможет потребовать возврата денег в оговорённых законом случаях, например если строительство затянулось. При этом застройщик обязан вернуть не только вложенную сумму, но и заплатить проценты за пользование ею в размере одной трёхсотой ставки Центрального банка. Счета эскроу позволяют защитить интересы дольщиков, одновременно для строительства объекта застройщик привлекает кредитные средства, и кредитор обеспечивает дополнительный контроль за своевременным исполнением обязательств, так как заинтересован в полном погашении кредита.
Кто управляет гостиницей
Законопроект также регулирует вопросы управления гостиницей гостиничным оператором и расторжения договора управления, в том числе в случае исключения оператора из реестра. Механизм напоминает схему управления многоквартирным домом: если гостиничный оператор исключён из реестра или обанкротился, власти в течение двух рабочих дней должны определить новую компанию, которая сразу же займётся гостиницей, а собственники номеров должны выбрать нового оператора в течение полугода. При отчуждении номера права и обязанности по договору управления переходят к новому собственнику, и оператор не вправе отказать новым собственникам во вступлении в договор. Решение о расторжении договора управления принимается не менее чем двумя третями голосов собственников помещений.
Что закреплено для собственника номера
Договор управления гостиницей состоит из общих условий, которые оператор устанавливает в одностороннем порядке, и индивидуальных условий, согласуемых с каждым собственником. К общим условиям относятся предмет договора с описанием объектов недвижимости, объёмы финансирования эксплуатации гостиницы, запрет использовать номера для постоянного проживания и в целях, не связанных с гостиничными услугами, запрет передавать помещения и земельный участок третьим лицам, ответственность оператора, срок действия договора, порядок изменения и расторжения, формирование фонда капитального ремонта и замены оборудования, состав общего имущества. К индивидуальным условиям относятся описание объекта собственника, порядок определения и выплаты дохода, срок и условия использования номера для собственных нужд и способ обмена информацией. Заключение договора долевого участия означает присоединение к общим условиям договора управления.
Когда вступит в силу
Закон в случае принятия должен вступить в силу с 1 марта 2028 года. Положения о договоре управления для уже построенных гостиниц, где номера принадлежат отдельным лицам, применяются с 1 марта 2030 года. Для объектов, разрешение на строительство которых выдано после вступления закона в силу, привлечение средств дольщиков допускается только по новым правилам.
Коротко: главное
-
Какой категории должна быть гостиница? — Не ниже трёх звёзд.
-
Кто должен управлять гостиницей? — Оператор из реестра.
-
Какая доля средств перечисляется после ввода? — Восемьдесят процентов.
-
Что запрещено собственнику номера? — Постоянное проживание.
-
Когда закон вступит в силу? — С первого марта 2028 года.
Резюме
-
Минэкономразвития вынесло на общественное обсуждение законопроект о долевом строительстве гостиниц.
-
Привлекать средства дольщиков можно будет для гостиниц категории не ниже трёх звёзд при наличии договора с гостиничным оператором из реестра.
-
Средства со счёта эскроу перечисляются застройщику поэтапно: 80% после ввода, остальное после включения сведений о категории в реестр.
-
Собственник номера не сможет использовать его для постоянного проживания и обязан присоединиться к договору управления гостиницей.
-
Закон в случае принятия вступит в силу с 1 марта 2028 года, отдельные положения — с 1 марта 2030 года.
Материал подготовлен изданием «Техносуверен» (technosuveren.ru). Дата публикации: 27 октября 2026 года.
