Рынок новостроек столкнулся с падением спроса, но цены на квартиры не снижаются. Застройщики не могут сократить стоимость жилья из-за роста себестоимости строительства — расходы на материалы, рабочую силу и проектное финансирование увеличиваются. Вместо прямого удешевления компании используют скидки и рассрочки. По прогнозам участников рынка, к концу года спрос на первичном рынке может упасть ещё на 10–20%, однако покупатели не получат более доступное жильё.
Как сообщают «Известия» со ссылкой на опрошенных экспертов, до конца года рынок первичного жилья может потерять до 20% от нынешнего уровня. В «Таврида Девелопмент» ожидают сокращения на 10–20%. Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин называет такие оценки даже слишком оптимистичными — реальное падение окажется вблизи 20% или даже выше.
Снижение спроса уже заметно. По данным Umbrella Consulting Group, продажи нового жилья в январе-июне снизились более чем на 30%, а в июле — ещё на 7,6%. В июле выдачи по программам господдержки рухнули на 41% по сравнению с 2025 годом — до 188,2 млрд рублей, следует из данных ЦБ.
При этом цены на новостройки продолжают расти. Средняя цена 1 кв. м во II квартале 2026-го почти достигла 222 тыс. рублей, за год она увеличилась на 8%. Во II квартале 2026-го за 1 м в новостройке москвичу приходилось отдавать 2,52 средней зарплаты, хотя год назад было достаточно 2,32.
Почему застройщики не снижают цены
Главная причина — себестоимость строительства. Расходы на материалы, рабочую силу и проектное финансирование растут, поэтому возможности девелоперов для прямого удешевления квартир ограничены, отметил сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Вместо снижения цен компании используют скидки, рассрочки и другие специальные условия. Одним из основных инструментов стала рассрочка — возможность оплачивать квартиру частями по согласованному графику, сообщил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. Девелоперы также используют субсидирование ставки, трейд-ин, отсрочки платежей и траншевую ипотеку.
Однако эти продукты не могут полностью заменить массовую ипотеку. Для оформления рассрочки покупателю приходится иметь больше собственных средств — первоначальный взнос по некоторым схемам должен составлять 30–50% стоимости квартиры, отметил основатель и гендиректор компании «Финголд» Антон Никитин.
Что определяет спрос
Значительную часть спроса на новостройки определяют льготные программы. В июле выдачи по госпрограммам снизились на 41% к предыдущему году. Причина в том, что спрос во многом уже реализовался после массового роста выдач в июне: многие ожидали ужесточения условий по семейной ипотеке и спешили оформить её по старым ставкам.
Согласно новым правилам, которые планировали ввести с 1 июля, ставка должна была варьироваться в зависимости от количества детей и достигать 12%. Но позже пересмотр условий сдвинули на 1 октября — и рынок пошёл на спад.
Дополнительным ограничением становится политика банков. Кредитные организации начали внимательнее проверять доходы заемщиков и размер первоначального взноса, поэтому покупателям с небольшими накоплениями получить ссуду становится сложнее.
Когда жильё станет доступнее
Сроки восстановления рынка зависят от стоимости банковской ипотеки. Более широкая аудитория покупателей сможет вернуться на рынок при ставках примерно 12–13%, допускает директор по продажам компании «Талан» Рустам Хамдамов. При дальнейшем снижении ключевой рыночная ипотека даже сможет занять место основного источника спроса, уверена директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь.
Пока рыночные ставки составляют около 18%, что делает ежемесячный платеж неподъемным для многих семей. Дальнейшая траектория во многом станет зависеть от новых правил семейной ипотеки, которые должны быть введены 1 октября. Если условия окажутся слишком жесткими, рынок ожидает значительный спад.
Коротко: главное
-
На сколько может упасть спрос на новостройки к концу года? — На 10–20%, по оценкам участников рынка.
-
Почему цены не снижаются? — Из-за роста себестоимости строительства: материалы, рабочая сила, проектное финансирование.
-
Какие инструменты используют застройщики? — Скидки, рассрочки, субсидирование ставки, трейд-ин.
-
Какой была средняя цена квадратного метра во II квартале 2026 года? — Почти 222 тыс. рублей.
-
При каких ставках покупатели вернутся на рынок? — При 12–13% по рыночной ипотеке.
Резюме
-
Спрос на новостройки к концу года может упасть на 10–20% — в июле выдачи по госпрограммам уже снизились на 41%.
-
Цены на первичном рынке не снижаются из-за роста себестоимости строительства — средняя цена квадратного метра достигла 222 тыс. рублей.
-
Застройщики используют скидки, рассрочки и субсидирование ставки вместо прямого снижения цен.
-
Восстановление рынка зависит от снижения ставок по рыночной ипотеке до 12–13%.
-
Новые правила семейной ипотеки с 1 октября определят дальнейшую динамику спроса.
Материал подготовлен изданием «Техносуверен» (technosuveren.ru).
Дата публикации: 20 сентября 2026 года.
