Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья в российских регионах достигает десятков процентов, и, как показало исследование учёных МГУ, опубликованное в научном журнале Банка России «Деньги и кредит», его величина зависит не только от макроэкономики, но и от того, сколько застройщиков работают в регионе и насколько банки конкурируют друг с другом. Чем выше доля крупнейшего девелопера, тем больше разрыв — в таких регионах новостройки дорожают быстрее, а чем больше банков предлагают ипотеку, тем разрыв меньше. Программа «Семейная ипотека», вопреки ожиданиям, увеличивает ценовой разрыв, а отмена общедоступной льготной ипотеки под 8% в 2024 году на него значимо не повлияла.
Как сообщается в исследовании, опубликованном в журнале «Деньги и кредит» Банка России, работа «Моделирование факторов, влияющих на разрыв цен на первичном и вторичном рынках недвижимости» выполнена коллективом авторов — Ольгой Клачковой, Анной Литвиновой и Яниной Рощиной — в рамках государственного задания МГУ имени М.В. Ломоносова. На основе данных за 2022–2025 годы по 78 регионам России с использованием панельных и пространственных моделей учёные выявили ключевые факторы, определяющие гетерогенность ценового разрыва.
Что такое ценовой разрыв и почему он важен
Под ценовым разрывом авторы понимают разницу в цене между сопоставимыми квартирами, продаваемыми на первичном и вторичном рынках. Разрыв считается положительным, если новостройка дороже «вторички», и отрицательным в обратном случае. Используя двухэтапную методологию мэтчинга, учёные сопоставили дома в заданном радиусе и сформировали пары квартир с идентичными характеристиками (площадь, количество комнат), чтобы исключить влияние инфраструктурных и планировочных различий.
Оказалось, что знак и величина разрыва различаются по регионам: в одних новостройки дороже, в других — дешевле, а в ряде случаев разрыв статистически незначим. Понимание причин этой гетерогенности важно для регуляторов: если заёмщик вынужден продать квартиру, купленную в новостройке, её цена на вторичном рынке может оказаться ниже непогашенного остатка долга. В регионах с высоким разрывом могут потребоваться ужесточение требований к первоначальному взносу или макропруденциальные надбавки для банков.
Как концентрация застройщиков влияет на разрыв
Одним из ключевых результатов исследования стала значимость показателя концентрации застройщиков. Чем выше доля рынка, принадлежащая одному девелоперу, тем больше ценовой разрыв. Это указывает на то, что монопольное или олигопольное положение застройщиков способствует росту цен на первичном рынке и тем самым расширяет разрыв между сегментами. В условиях более высокой конкуренции ценовой разрыв, напротив, сокращается.
Авторы тестировали альтернативные показатели: количество застройщиков и индекс Херфиндаля – Хиршмана. Результат оказался устойчивым к выбору переменной — все они коррелированы, поэтому в итоговой модели использовали показатель максимальной доли рынка, принадлежащей одному застройщику.
Почему конкуренция среди банков снижает разрыв
Рост числа кредитных организаций, предоставляющих ипотеку (в расчёте на 1 млн жителей региона), снижает величину ценового разрыва. Этот показатель, как отмечают авторы, используется в литературе как индикатор доступности банковских услуг и уровня конкуренции на финансовом рынке. Чем шире предложение ипотечных продуктов, тем меньше разрыв между новостройками и вторичным рынком, так как у покупателей больше возможностей для финансирования сделок в обоих сегментах.
Как льготная ипотека влияет на разрыв
Из числа регуляторных факторов наиболее значимый эффект выявлен у программы «Семейная ипотека»: её расширение увеличивает ценовой разрыв. Это связано с ростом спроса на квартиры на первичном рынке. При этом значимого эффекта от отмены общедоступной льготной ипотеки (под 8%, с 1 июля 2024 года) на рассмотренном временном интервале обнаружить не удалось.
Авторы предлагают два объяснения. Во-первых, застройщики активно использовали альтернативные инструменты стимулирования спроса — длительные рассрочки, скидки, субсидированные программы кредитования, что сгладило потенциальное снижение спроса. Во-вторых, в России продолжают действовать другие льготные программы: «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека», «IT-ипотека» (кроме Москвы и Петербурга) и «Сельская ипотека». В совокупности эти результаты подтверждают позицию Банка России о рисках перегрева рынка недвижимости при масштабном использовании льготных программ.
Какие ещё факторы оказались значимыми
Среди других значимых переменных — скорость строительства (чем быстрее строят, тем больше разрыв), объём ипотечных жилищных кредитов (отрицательно влияет на разрыв) и отношение количества введённых домов к численности населения (также отрицательно). Это означает, что увеличение предложения и объёма кредитования сдерживает рост разрыва, тогда как ускорение строительства, напротив, его увеличивает — возможно, за счёт более активного вывода на рынок дорогих проектов.
Как региональная специфика меняет картину
Исследователи подчёркивают, что разрыв между регионами не случаен. В одних субъектах новостройки дороже, в других — дешевле, и эта гетерогенность объясняется не только макроэкономикой, но и институциональной средой: структурой рынка застройщиков, доступностью финансовых услуг и характером государственной политики. Учёт этих различий важен при разработке ипотечных программ и регуляторных мер.
Коротко: главное о факторах ценового разрыва
Исследование, опубликованное в журнале «Деньги и кредит», показало, что величина ценового разрыва между первичным и вторичным жильём зависит от трёх групп факторов. Высокая доля крупнейшего застройщика в регионе увеличивает разрыв, а конкуренция среди банков — снижает. Программа «Семейная ипотека» расширяет разрыв, тогда как отмена общедоступной льготной ипотеки под 8% на него значимо не повлияла. Результаты важны для регуляторов: в регионах с высоким разрывом могут потребоваться ужесточение требований к ипотеке, а там, где вторичный рынок дороже, — распространение льготных программ на оба сегмента.
Резюме
-
Исследователи МГУ на данных за 2022–2025 годы выявили три ключевых фактора ценового разрыва.
-
Доминирование одного девелопера в регионе увеличивает разрыв, конкуренция банков — сокращает.
-
«Семейная ипотека» увеличивает разрыв, отмена льготной ипотеки под 8% значимого эффекта не дала.
-
На разрыв также влияют скорость строительства, объём кредитования и ввод жилья.
-
Результаты указывают на необходимость учитывать институциональную среду при формировании жилищной политики.
Материал подготовлен изданием «Техносуверен» (technosuveren.ru).
Дата публикации: 21 августа 2026 года.
