Вторичное жильё в России дорожает в пять раз быстрее новостроек — квадратный метр на готовом рынке за первый квартал 2026 года прибавил 10,4%, тогда как в новом жилье рост составил всего 2%. Спрос переключился на вторичку из‑за снижения ипотечных ставок и огромного ценового разрыва, который в ЦФО достигает 90%. «Вторичная недвижимость сейчас действительно находится на пике спроса, и в ближайший год этот тренд, скорее всего, не изменится», — считает генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев.
Как сообщают «Известия» со ссылкой на данные ЦБ, ещё в конце 2025 года ситуация была обратной: готовое жильё дорожало лишь на 3%, а новое — на 8,7%. В 2026 году тенденция резко изменилась: спрос на первичном рынке снизился на 17% по сравнению с июлем прошлого года, тогда как на вторичном вырос на 45%. За первое полугодие в России продали 699,8 тыс. готовых квартир — на 21% больше, чем годом ранее.
Почему россияне выбирают готовое жильё
Вторичный рынок остаётся привлекательным прежде всего из‑за более дешёвого жилья. К концу 2025 года разрыв цен на первичке и вторичке в ЦФО достиг 90%, а в целом по России — 65%. Такой разрыв вместе с постепенным снижением ставок и возможностью в будущем рефинансировать дорогой кредит увеличивает интерес к готовым квартирам. Главное преимущество вторички — возможность пользоваться жильём сразу, тогда как при покупке новостройки часто приходится ждать сдачи дома и вкладываться в ремонт.
При этом сегмент «новой вторички» — квартиры в домах не старше пяти лет — по качеству близок к новостройкам, но стоит дешевле. Разница в цене между новой и старой квартирами достигает 19,6% в Москве, 12% в Краснодаре, 11% в Уфе, 9% в Воронеже и Новосибирске.
Как изменение семейной ипотеки повлияет на спрос
Рост цен на готовое жильё может ускориться на фоне ожидаемого ужесточения условий семейной ипотеки с 1 октября. Одно из обсуждаемых предложений — привязать ставку к числу детей: для семьи с одним ребёнком она может составить до 12%, тогда как для многодетных обсуждаются условия на уровне 4%. При этом льготную ставку смогут сохранять только первые 15 лет кредита.
Такое ужесточение способно дополнительно перенаправить спрос на вторичный рынок, особенно со стороны семей с одним ребёнком. Для части заемщиков покупка готовой квартиры по рыночным условиям может оказаться привлекательнее, чем приобретение новостройки по более высокой цене, но по ставке лишь немного ниже и с последующими расходами на ремонт. Однако окончательные параметры пока не определены — представители власти уже высказывали недовольство обсуждаемыми изменениями.
Стоит ли торопиться с покупкой
В ближайшие месяцы вторичное жильё продолжит дорожать примерно на 0,5–1,5% в месяц против 0,3–0,5% на первичном рынке, прогнозирует Валерий Тумин из «Фам Пропертис». В Москве срок продажи готовых квартир по выгодной цене уже упал примерно до 90 дней, что говорит о дефиците предложения, который вряд ли исчезнет в ближайшее время. Для покупателей, готовых к сделке, ожидание может обернуться более высокой ценой.
Покупка вторички сейчас может быть выгодна для тех, кто рассчитывает быстро погасить кредит или в дальнейшем переоформить его по более низкой ставке. Однако рыночная ипотека по‑прежнему дорога: ставки находятся на уровне 18–19% даже после снижения ключевой. Поэтому заёмщикам, полностью зависящим от кредита, возможно, разумнее дождаться реального снижения банковских процентов.
Впрочем, существенного снижения ключевой ставки, по мнению экспертов, придётся ждать долго. К концу 2026 года она упадёт только до 13–13,5%, а ипотека подешевеет лишь на 2–3 процентных пункта. Качественное и недорогое жильё на вторичном рынке, по мнению эксперта Freedom Global Натальи Мильчаковой, можно покупать уже сейчас.
Коротко: главное о рынке вторичного жилья
Вторичное жильё в I квартале 2026 года подорожало на 10,4% (до 144 тыс. рублей за кв. м), тогда как новостройки — только на 2% (до 219,5 тыс. рублей). Спрос на готовые квартиры вырос на 45% за год, а на первичном рынке упал на 17%. Рост вторички ускорится на ожиданиях ужесточения семейной ипотеки с 1 октября — для семей с одним ребёнком ставка может вырасти до 12%. Эксперты советуют покупать качественное жильё сейчас, не дожидаясь долгого снижения ставок, которое в 2026 году будет незначительным.
Резюме
-
В I квартале 2026 года вторичное жильё дорожало в пять раз быстрее новостроек — 10,4% против 2%.
-
Спрос на готовые квартиры за год вырос на 45%, тогда как на первичном рынке упал на 17%.
-
Ключевая причина — ценовой разрыв (в ЦФО — 90%) и возможность пользоваться жильём сразу.
-
Ужесточение семейной ипотеки с 1 октября может перенаправить спрос семей с одним ребёнком на вторичку.
-
Эксперты не рекомендуют затягивать с покупкой: ставки будут снижаться медленно, а цены на качественное жильё продолжат рост.
Материал подготовлен изданием «Техносуверен» (technosuveren.ru).
Дата публикации: 19 августа 2026 года.
