Запрет на микроквартиры изменил не только предложение, но и портрет покупателя: студии перестали быть инвестиционным продуктом и стали жильём для собственного проживания. В Москве число студий комфорт-класса сократилось на 72% — с 5,3 тыс. до 1,5 тыс. лотов за два года, а средняя площадь выросла с 24 до 26 кв. м. В регионах картина разная: в Петербурге предложение упало с 8 881 до 5 557 студий, а в Перми, Рязани, Ижевске и Воронеже доля студий выросла. Об этом свидетельствуют данные аналитиков рынка недвижимости.
Как пишет «Российская газета», запрет на квартиры менее 28 кв. м первыми в стране ввели столичные власти в августе 2024 года. Новые правила должны были остановить избыточное дробление жилого фонда и стимулировать девелоперов к выводу более просторных семейных форматов.
Что произошло в Москве
В массовом сегменте запрет спровоцировал глубокое падение предложения студий, подсчитали аналитики компании «Метриум». В августе 2024 года застройщики комфорт-класса предлагали 5,3 тыс. студий, к августу 2026 года объём сократился до 1,5 тыс. единиц — на 72%. Предложение однокомнатных квартир уменьшилось на 61%. Доля студий в структуре массового предложения упала с 23% до 16%. Средняя площадь продаваемой студии комфорт-класса выросла с 24 до 26 кв. м.
В бизнес-классе влияние ограничений оказалось умереннее: число студий сократилось с 3,1 тыс. до 2,7 тыс. — на 12%. Средняя площадь выросла с 27,1 до 29,4 кв. м. В премиальном сегменте ситуация обратная: предложение студий выросло на 51%, а средняя площадь увеличилась с 32 до 33,7 кв. м. Там студии ориентированы на состоятельную аудиторию — для подрастающих детей, сдачи в аренду или городского жилья рядом с офисом.
Кого вытеснили с рынка
Основатель SIS Development Ярослав Гутнов отмечает, что для массового сегмента запрет обернулся сужением покупательской аудитории и ростом минимального бюджета покупки. Компактные студии долгие годы служили стартовым трамплином для молодых специалистов, студентов и покупателей с ограниченным капиталом. Запрет отсек от первичного рынка людей с минимальным бюджетом, которые не могут позволить себе полноценную однокомнатную квартиру. Часть спроса перешла в подмосковные проекты и вторичный фонд.
Что с регионами
В марте 2025 года Минстрой разослал регионам рекомендации не проектировать студии меньше 28 кв. м, но обязательными они не стали. Аналогичный запрет с января 2026 года введён в Ленинградской области. В Петербурге в декабре 2025 года продавалось 8 881 студия, к июлю 2026 года — 5 557.
По данным «Циан», на 30 крупнейших рынках новостроек в 2023 году студии занимали 20%, за январь—июль 2026 года — 15%. В Сочи доля студий снизилась с 56% до 29%, в Ростове-на-Дону — с 20% до 11%, в Краснодаре — с 23% до 16%, в Екатеринбурге — с 20% до 15%. Но есть и обратные примеры: в Перми доля выросла с 10% до 23%, в Рязани — с 8% до 15%, в Ижевске — с 10% до 17%, в Воронеже — с 16% до 20%.
Почему инвесторы ушли
После завершения эры массовой льготной ипотеки инвесторы уступили место покупателям жилья для собственного проживания, считает основатель «Школы Девелопера» Эвелина Ишметова. Студия была инвестиционным продуктом, и без дешёвой ипотеки инвестиционный спрос ушёл. Директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко добавляет: предложение малогабаритных квартир начало сокращаться раньше запрета — дело не только в решениях властей, но и в изменении портрета покупателя.
Что будет дальше
Если регионы подтянутся к рекомендации Минстроя, часть микроформата уйдёт в апартаменты, где такие нормы не действуют, считает Ишметова. Опрышко предупреждает: нельзя сводить всё к площади квартиры. Можно запретить строить самые маленькие студии, но нельзя запретом сделать более просторные квартиры доступными для тех, кому они не по карману. Для многих покупателей именно с небольшой студии начинается история собственного жилья.
Коротко: главное
-
На сколько сократились студии в Москве? — На 72% в комфорт-классе.
-
Какая средняя площадь студии в Москве? — 26 кв. м в комфорт-классе.
-
Сколько студий в Петербурге? — 5 557 к июлю 2026 года.
-
Где доля студий выросла? — В Перми, Рязани, Ижевске, Воронеже.
-
Почему ушли инвесторы? — Из-за дорогой ипотеки и роста цен.
Резюме
Запрет на микроквартиры сократил предложение студий в Москве на 72% в комфорт-классе.
Средняя площадь студии в массовом сегменте выросла с 24 до 26 кв. м.
В премиальном сегменте предложение студий, напротив, выросло на 51%.
В регионах ситуация разная: в Петербурге и Сочи доля студий упала, в Перми и Воронеже выросла.
Инвесторы ушли с рынка студий после завершения массовой льготной ипотеки.
Материал подготовлен изданием «Техносуверен» (technosuveren.ru).
Дата публикации: 8 октября 2026 года.
