Доказать сокрытие доходов от аренды налоговая может в основном показаниями свидетелей — соседей, жильцов, бывших жен или партнеров. Любимым прикрытием предпринимательской деятельности остается якобы возврат долга. Массовые проверки требуют значительных ресурсов, поэтому приоритет отдан предупредительным мерам: гражданина склоняют задекларировать доход самостоятельно, не доводя до акта проверки.
Почему налоговая не может просто проверить всех
Как сообщают «Известия» со ссылкой на источник в налоговых органах столицы, доказать сокрытие доходов непросто. Получается, если есть свидетель, согласный подтвердить факт передачи денег, но так бывает далеко не всегда. Ранее на физических лицах внимание особенно не акцентировалось: массовые проверки требуют значительных ресурсов. Сейчас ставка сделана на предупредительные меры.
Какие каналы данных использует налоговая
Дополнительным источником данных становятся открытые цифровые следы. Объявления о сдаче жилья и помещений на сервисах недвижимости позволяют сопоставить объект с собственником по адресу, планировке, фотографиям и другим характеристикам. После этого проверяется, отражает ли владелец доходы в декларации, приложении «Мой налог» или отчетности ИП. Такой же подход применяют к посуточной аренде через онлайн-сервисы и агрегаторы. Косвенные сведения могут появляться у управляющих компаний или ТСЖ: частая смена проживающих, регулярная выдача пропусков в бизнес-центры, фактическая загрузка нежилых помещений, отсутствие собственника при постоянном присутствии арендаторов.
Руководитель налоговой практики, партнер фирмы Five stones consulting Екатерина Болдинова рассказала «Известиям», что инспекторы могут вызвать на опрос любое физическое лицо — например, соседку гражданина, который сдает квартиру, или жильцов этой квартиры. Их показания вполне могут стать основой для доначислений. В рамках уже открытой проверки инспекция может запросить у банка информацию о движении средств по счетам. Информация может поступить и адресно: заявления от обиженных соседей, бывших жен, поссорившихся партнеров.
Кого это касается
В первую очередь внимание налоговиков обращено на владельцев жилой и коммерческой недвижимости, чьи официальные доходы не соответствуют объему имущества. Источник «Известий» делит таких собственников на две категории. Первая — полностью неформальные арендодатели: они сдают квартиры, комнаты, апартаменты, офисы, склады, магазины или машино-места без деклараций, регистрации ИП или статуса самозанятого. Оплата нередко поступает наличными или переводами на личные карты.
Вторая категория — так называемые светло-серые собственники. Формально они легализовали деятельность, но могут показывать лишь часть доходов: в договоре указывается сниженная ставка аренды, а остаток передается наличными либо по устной договоренности или через взаимозачеты. Для контролирующих органов эта группа прозрачнее: данные о недвижимости, статусе самозанятого или ИП, декларациях и зарегистрированных объектах уже есть в государственных информационных системах. Остается сопоставить официальные сведения с фактической экономикой объекта.
Что происходит после уведомления
Сначала собственник может получить уведомление в личном кабинете налогоплательщика или письмо с предложением пояснить источник доходов либо добровольно урегулировать ситуацию. Гражданину напомнят о необходимости уплаты налогов с арендных поступлений и предложат подать декларацию 3-НДФЛ за прошлые периоды либо оформить подходящий налоговый статус, например самозанятого или ИП. Если ответа нет или сведения вызывают вопросы, возможен вызов на комиссию по легализации налоговой базы. На такой встрече налогоплательщику могут представить имеющуюся у ведомства информацию: перечень объектов, следы размещения объявлений, сведения о договорах, проживающих или отдельных финансовых операциях.
Екатерина Болдинова обратила внимание на практическую проблему: многие запросы и повестки о вызове на допрос приходят по почте либо в личный кабинет налогоплательщика. Люди часто не живут по адресу регистрации и не проверяют личный кабинет часто, поэтому гражданин может даже не узнать, что у него что-то запрашивали.
Почему ставка на добровольность
Налоговый орган нацелен на то, чтобы не выносить акт проверки, а заставить налогоплательщика задекларировать доход и уплатить налоги самостоятельно, подчеркнула адвокат. Если после подачи декларации налог не уплачивается, а требования игнорируются, может наступить момент блокировки счетов. Счета на стадии проверки не замораживают — это происходит уже после того, как налогоплательщику доначислят налоги, вынесут акт проверки и он превратится в решение. Процесс длительный. При значительных объемах и регулярном характере операций контролирующие органы могут поставить вопрос о признаках предпринимательской деятельности и необходимости уплаты страховых взносов.
Масштаб кампании
В поле зрения ФНС находятся 154 тыс. трудоспособных москвичей, владеющих движимым и недвижимым имуществом, но не имеющих подтвержденных официальных доходов. По итогам 2025 года почти 64 тыс. жителей столицы, ранее считавшихся неработающими, задекларировали доходы. Это позволило дополнительно привлечь в бюджет более 9 млрд рублей налогов и страховых взносов. В число заметных кейсов могут попасть владельцы нескольких квартир и апартаментов в новых жилых комплексах, инвесторы, приобретающие недвижимость для сдачи, а также собственники помещений на первых этажах домов, в торговых и офисных центрах. При аренде коммерческого объекта юридическим лицом или ИП у налоговой больше возможностей для проверки: договоры, акты, платежные поручения и бухгалтерская отчетность арендатора позволяют сопоставить выплаты с декларациями собственника-физлица.
Коротко: главное
-
Что мешает налоговой проверять всех? — Массовые проверки требуют значительных ресурсов.
-
Чьи показания могут стать основой доначислений? — Соседей, жильцов, бывших жен и партнеров.
-
Какие цифровые следы используют? — Объявления о сдаче жилья и помещений на сервисах недвижимости.
-
Что происходит после уведомления? — Вызов на комиссию по легализации налоговой базы.
-
Сколько москвичей в поле зрения ФНС? — Всего 154 тыс. трудоспособных собственников.
Резюме
-
Доказать сокрытие доходов от аренды можно в основном показаниями свидетелей.
-
Любимым прикрытием предпринимательской деятельности остается якобы возврат долга.
-
Налоговая использует цифровые следы объявлений, показания соседей и жильцов, заявления бывших жен и партнеров.
-
Приоритет отдан предупредительным мерам, а не массовым проверкам.
-
В Москве в поле зрения ФНС находятся 154 тыс. собственников без подтвержденных доходов.
Материал подготовлен изданием «Техносуверен» (technosuveren.ru).
Дата публикации: 29 сентября 2026 года.
