Кадастровая стоимость квартиры на Плющихе выросла на 402% — с 96 до 483 миллионов рублей, а годовой налог — с 269 тысяч до 9 миллионов. В Гранатном переулке квартира оценена в 1,2 миллиарда, и её владельцу начислено 23,6 миллиона налога в год — как ещё одна квартира премиум-класса. Это данные исследования компании «Метриум» по 20 реальным объектам в Хамовниках, Замоскворечье, на Пресне и Патриарших. Новая кадастровая оценка вступила в силу 1 января 2026 года — и перевела сотни московских квартир через порог в 300 миллионов, за которым ставка налога удваивается: с 0,3% до 2%. А 2 октября Минфин предложил отменить защитные коэффициенты для этого сегмента — и владельцы могут получить полный счёт уже в первый год.
Как устроен налог на элитное жильё в Москве
Закон города Москвы № 51 от 19 ноября 2014 года устанавливает прогрессивную шкалу ставок в зависимости от кадастровой стоимости объекта. Для жилья до 10 миллионов рублей — 0,1%; от 10 до 20 миллионов — 0,15%; от 20 до 50 миллионов — 0,2%; от 50 до 300 миллионов — 0,3%. Для объектов свыше 300 миллионов — 2%.
Федеральный закон от 12 июля 2024 года № 176-ФЗ повысил федеральный максимум для объектов дороже 300 миллионов с 2% до 2,5% — но Москва этим правом не воспользовалась: в редакции закона, действующей с 1 января 2026 года, ставка осталась 2%. Для московских собственников она действует уже с 2016 года — новостью 2026 года стал не сам процент, а массовый переход квартир через порог в 300 миллионов.
Переоценка: средне плюс 20%, элита — плюс 400%
Очередной тур государственной кадастровой оценки в Москве проводится раз в два года. Результаты оценки по состоянию на 1 января 2025 года были утверждены распоряжением Правительства Москвы в октябре 2025 года и вступили в силу с 1 января 2026 года. Средний рост кадастровой стоимости по городу составил около 20–23%.
Однако для элитного сегмента рост оказался кратно выше. По данным «Метриум Премиум» (исследование основано на открытых данных Росреестра и портала Национальной системы пространственных данных), совокупная кадастровая стоимость 20 исследованных лотов выросла с 3,3 до 7 миллиардов рублей — более чем в два раза. Диапазон роста: от 7,1% до 402%.
Рекордсмен — квартира на Плющихе: кадастровая стоимость выросла с 96,1 до 482,6 миллиона, налог — с 269 тысяч до 9 миллионов, рост в 33 раза. В Гранатном переулке кадастровая стоимость превысила 1,2 миллиарда, налог — 23,6 миллиона в год. Объекты на Малой Бронной и улице Ефремова после переоценки перешагнули порог 300 миллионов: их оценка поднялась с 164,9 и 240,6 до 574,9 и 597,8 миллиона, налоги — с 451 и 722 тысяч до 10,5 и 10,3 миллиона.
При этом объект в Бутиковском переулке с кадастровой стоимостью 294,8 миллиона остался чуть ниже порога — и его налог по ставке 0,3% составил около 541 тысячи. Разница в несколько миллионов кадастровой стоимости отделяет налог в полмиллиона от налога в 10 миллионов.
Стоит оговориться: «Метриум» в своих расчётах использовала ставку 2,5% — федеральный максимум, который регионы вправе, но не обязаны применять. Москва установила 2%, поэтому реальные цифры для собственников на четверть скромнее тех, что получили широкое освещение в СМИ: 23,6 миллиона вместо 29,5 для квартиры в Гранатном, 9 миллионов вместо 11,2 на Плющихе. Кадастровые стоимости и проценты роста от ставки не зависят — эти данные корректны.
Мягкая посадка — коэффициент 1,1
Чтобы налог не взлетал скачком после переоценки, Налоговый кодекс (п. 8.1 ст. 408) устанавливает ограничитель: сумма налога за текущий год не может превышать сумму за предыдущий год более чем на 10%. Механизм работает так: налоговая инспекция рассчитывает налог по новой кадастровой стоимости, сравнивает с прошлогодней суммой, умноженной на 1,1, и предъявляет к уплате меньшую из двух величин.
Пример: квартира ранее оценивалась в 200 миллионов (налог 600 тысяч по ставке 0,3%), а после переоценки — в 350 миллионов (расчётный налог 7 миллионов по ставке 2%). Коэффициент 1,1 сработает так: первый год — 660 тысяч, второй — 726 тысяч, третий — 798,6 тысячи. Полная сумма в 7 миллионов будет достигнута на 26-й год — примерно через четверть века.
Коэффициент 0,6 для новых объектов
Для «вновь образованных объектов» — квартир, впервые поставленных на налоговый учёт, — в первый год исчисления налога применяется понижающий коэффициент 0,6 (п. 8.2 ст. 408 НК РФ). Если новая квартира от застройщика оценена в 350 миллионов, налог за первый год составит 7 миллионов × 0,6 = 4,2 миллиона.
Однако оба коэффициента — 1,1 и 0,6 — не применяются к объектам, включённым в специальный перечень коммерческой недвижимости (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Для апартаментов, юридически являющихся коммерческой недвижимостью, ограничитель роста и понижающий коэффициент могут не действовать.
Минфин готов отменить мягкую посадку
2 октября 2026 года РБК сообщил о законопроекте Минфина, который может вступить в силу с 1 января 2027 года. Для объектов с кадастровой стоимостью выше 300 миллионов рублей законопроект отменяет оба защитных механизма: коэффициент 1,1 (ограничение роста 10% в год) и коэффициент 0,6 (понижающий для новых объектов). Гаражи и машино-места под новые правила не попадают.
Если законопроект будет принят, расчёты изменятся радикально. Вместо 25-летнего плавного роста с 660 тысяч до 7 миллионов, владелец квартиры за 350 миллионов получит полный счёт — 7 миллионов — уже в первый год. А первый владелец новой квартиры от застройщика потеряет коэффициент 0,6 и тоже заплатит 7 миллионов вместо 4,2.
Бюджетный контекст
Первое пленарное заседание Госдумы девятого созыва состоялось 30 сентября 2026 года — на две недели раньше обычного графика октября. Президент Владимир Путин на этом заседании назвал бюджетный пакет «важнейшим документом» и потребовал, чтобы бюджет был «сбалансированным, реалистичным», а «разрушающий изнутри популизм» был исключён. Расходы бюджета на 2027 год составят 48,8 трлн рублей, доходы — 43,3 трлн, дефицит — около 2% ВВП.
В этом контексте кадастровая переоценка элитной недвижимости выглядит не как самостоятельное решение московских властей, а как часть общей фискальной стратегии: правительство актуализирует налоговую базу под рыночные реалии и одновременно готовит отмену защитных механизмов для самого дорогого сегмента.
Рыночные последствия
Можно ожидать, что инвестиционные квартиры, годами стоявшие пустыми ради сохранения капитала, хлынут на рынок. Владельцы впервые зададут себе вопрос: зачем актив, который сжирает чистую прибыль успешных бизнесов? Начнётся сброс балласта.
Аренда элитного жилья рванёт вверх: чтобы окупить новый налог, арендодателям нужно поднять ставки минимум на треть. Цены на вторичную элитку, не защищённую коэффициентом 0,6 для новостроек, могут получить дисконт за «налоговое проклятие» старого фонда.
Впрочем, с этой оценкой отчасти расходится директор «Метриум Премиум» Анна Раджабова, на данных которой основан весь массив фактов о переоценке. По её словам, «прирост предложения и пересмотр кадастра вероятнее всего не приведёт к снижению цен». Речь идёт не о падении, а о том, что возникает понятие совокупной стоимости владения элитной недвижимостью — и каждый дополнительный год продажи становится для собственника дополнительным расходом. Давление будет не на цены, а на сроки экспозиции: владельцы захотят продать быстрее, потому что держать актив дороже.
Коротко: главное
- Какая ставка налога установлена в Москве для жилья дороже 300 миллионов? — Два процента, по закону города Москвы № 51.
- На сколько выросла кадастровая стоимость элитных квартир при переоценке? — В среднем на 20–23%, для отдельных объектов — до 402%.
- Через сколько лет владелец квартиры за 350 миллионов заплатит полный налог 7 миллионов при коэффициенте 1,1? — Примерно через 26 лет.
- Что предложил Минфин 2 октября 2026 года? — Отменить коэффициенты 1,1 и 0,6 для объектов дороже 300 миллионов с 1 января 2027 года.
- Почему цифры «Метриум» выше реальных? — Компания считала по федеральному максимуму 2,5%, а Москва установила 2%.
Резюме
- Москва провела кадастровую переоценку, результаты вступили в силу с 1 января 2026 года. Для элитного жилья рост составил от 7% до 402%.
- Ставка 2% для объектов свыше 300 миллионов действует в Москве с 2016 года — новизна 2026 года в том, что сотни квартир перешагнули порог.
- «Метриум» рассчитывала налог по ставке 2,5% — федеральному максимуму. Реальная московская ставка — 2%, поэтому собственники заплатят на четверть меньше: 23,6 млн вместо 29,5 млн для квартиры в Гранатном, 9 млн вместо 11,2 млн на Плющихе.
- Коэффициент 1,1 ограничивает рост налога 10% в год, растягивая достижение полной суммы на 26 лет. Коэффициент 0,6 даёт скидку 40% для новых объектов в первый год.
- Минфин 2 октября 2026 года предложил отменить оба коэффициента для недвижимости свыше 300 миллионов с 2027 года.
Материал подготовлен изданием «Техносуверен» (technosuveren.ru). Дата публикации: 2 октября 2026 года.
