Частные арендодатели проигрывают управляющим компаниям: загрузка отдельных квартир остаётся на уровне 53%, тогда как у компаний с восемью и более объектами она достигает 73%. Причина не только в технологиях — если арендодатель отвечает дольше 10 минут, гость уходит к конкуренту. Рынок посуточной аренды в 2026 году вырос всего на 7% против 24–25% годом ранее, достигнув 700 тыс. объектов. Конкурировать становится всё сложнее, и часть собственников вынуждена пересматривать финансовые модели.
Российский рынок краткосрочной аренды жилья стабилизируется после нескольких лет бурного роста. Об этом говорили управляющий директор сервиса онлайн-бронирования жилья «Авито Путешествия» Артем Кромочкин и коммерческий директор платформы Владислава Сакина.
Почему частники теряют позиции
Подавляющее большинство арендодателей в России по-прежнему составляют физлица с одной или несколькими квартирами. Однако конкурировать на рынке им становится всё сложнее. «Им мешают высокие требования к сервису», — отметила Сакина. По практике партнёров «Авито Путешествий», если ответ приходится ждать дольше 10 минут, гость уже может выбрать другое предложение. Небольшим арендодателям сложнее поддерживать уровень сервиса и делать профессиональные фотографии жилья.
Данные внутренней аналитики платформы подтверждают разрыв: средняя загрузка у владельцев отдельных квартир — 53%, у крупных управляющих компаний с восемью и более объектами — 73%. «Переток спроса из гостиниц в сегмент посуточной аренды меняет и её структуру: всё более востребованными становятся профессиональные управляющие компании», — рассказал Кромочкин.
Что приходится менять
Главным выходом для арендодателей в условиях стагнации становится пересмотр финансовых моделей. Расходы на содержание квартир растут: увеличиваются ставки по субаренде, дорожают расходные материалы и услуги клининга. Доходы населения растут не столь быстро, поэтому приходится искать возможности для оптимизации, чтобы не переносить весь рост издержек в стоимость проживания.
Сакина порекомендовала уходить от статичного ценообразования и закладывать скидки — особенно за длительность проживания — непосредственно в базовую финансовую модель. «Те, кто не умеет динамически управлять ценой, теряют загрузку», — пояснила она. В пиковые месяцы зимнего сезона в Хибинах или Красной Поляне рост цен оправдан издержками, но пассивное ожидание клиента по завышенным тарифам в межсезонье ведёт к падению доходов.
Что с технологиями
В условиях охлаждения внутреннего туризма конкурентоспособность бизнеса арендодателей напрямую зависит от автоматизации и внедрения инструментов с искусственным интеллектом. Сооснователь и ИТ-директор компании Knokey Кирилл Коротков прогнозирует, что малым инвесторам с портфелем до десяти квартир будет всё тяжелее выдерживать конкуренцию. «У них сейчас нет ни финансового, ни технологического ресурса для глубокой перестройки процессов, тогда как крупные организации располагают значительно большим запасом прочности для манёвра», — считает он.
Основатель и управляющий директор компании «Неотель» Валерия Мурадова добавила, что нейросети уже полностью обеспечивают изучение рынка конкурентов, разработку дизайнерских проектов, хоумстейджинг и обработку фотосессий квартир. Под контроль алгоритмов частично перешли сквозная аналитика отдела продаж, автоответы гостям, процессы удалённого заселения и финансовый учёт.
Что с гостиницами
Структура рынка меняется: доля частного жилья в 2026 году увеличивается примерно на 2 п.п., а доля отелей сокращается. По данным платформы для гостиничного бизнеса TravelLine, в третьем квартале число забронированных ночей в отелях снизилось на 7% год к году. В разгар летнего топливного кризиса снижение числа состоявшихся бронирований достигало 20%. По оценке Кромочкина, общее число забронированных ночей по итогам года останется на уровне 2025 года — чуть менее 300 млн.
Что с регионами
Сакина отметила, что карта спроса меняется благодаря государственным инвестициям в инфраструктуру и развитию событийного туризма. Казань в летнем сезоне вошла в топ-3 самых бронируемых городов России после Москвы и Санкт-Петербурга. Наиболее перспективными направлениями она назвала Дальний Восток и Владивосток, который трансформируется из транзитного авиахаба в самостоятельный центр природного, экологического, аграрного и винного туризма. В периоды пикового спроса, когда локальный гостиничный фонд не справляется с нагрузкой, именно гибкий частный сегмент может компенсировать его нехватку.
Что со стандартизацией
В августе 2026 года «Авито Путешествия» запустили первую систему стандартизации частного жилья. Она присваивает объектам три категории — «Стандарт», «Комфорт» и «Премиум». Алгоритм оценивает жильё более чем по 470 параметрам: качество ремонта, оснащение бытовой техникой, отзывы арендаторов. Обязательное условие — рейтинг не ниже четырёх баллов. Пилотный запуск прошёл в Ярославле, Самаре и Нижнем Новгороде. За первые три недели новый фильтр стал вторым по популярности после фильтра по цене. Сейчас компания масштабирует систему на Новосибирск, Воронеж, Челябинск и Пермь, а в ближайшие месяцы планирует распространить на всю Россию.
В 2027 году продолжится программа «Здесь гостеприимно», в рамках которой арендодатели получают знак отличия за высокий уровень сервиса. В следующем году такой знак появится в цифровом виде — специальная отметка будет отображаться в карточке объекта. Компания также планирует запустить портал о гостеприимстве и учредить отраслевую премию.
Коротко: главное
-
Какая загрузка у частных арендодателей? — 53%.
-
Какая загрузка у управляющих компаний? — 73%.
-
Сколько объектов на рынке? — 700 тыс.
-
Сколько минут есть на ответ гостю? — 10 минут.
-
Сколько параметров в стандартизации? — Более 470.
Резюме
Рынок посуточной аренды в 2026 году вырос на 7%, достигнув 700 тыс. объектов.
Загрузка отдельных квартир — 53%, у управляющих компаний с восемью и более объектами — 73%.
Если арендодатель отвечает дольше 10 минут, гость уходит к конкуренту.
Расходы на содержание квартир растут, что заставляет арендодателей пересматривать финансовые модели.
«Авито Путешествия» запустили стандартизацию жилья по 470 параметрам и масштабируют её на регионы.
Материал подготовлен изданием «Техносуверен» (technosuveren.ru).
Дата публикации: 10 октября 2026 года.
