Центробанк с 1 июля 2026 года ужесточает макропруденциальные лимиты по ипотеке, ограничивая выдачу наиболее рискованных кредитов — с показателем долговой нагрузки заёмщика свыше 80% и с первоначальным взносом менее 20%. По данным ЦБ, доля просроченной ипотеки на апрель достигла 1%, а объём проблемной задолженности к концу 2025 года вырос вдвое — до 205 млрд рублей. В первом полугодии 2025 года суды удовлетворили 89,5% исков о выселении. Регулятор, однако, не ожидает резкого роста отказов, поскольку банки уже сейчас выдают рискованных кредитов меньше новых лимитов. На этом фоне россияне активнее рассматривают альтернативные способы покупки жилья: рассрочку от застройщика (уже 15% сделок), аренду с правом выкупа, жилищно-строительные кооперативы. Но эксперты предупреждают о рисках: рассрочка требует крупного первоначального взноса (30–50%) и коротких сроков, а в долгосрочных схемах нередко скрывается завышение цены квартиры. «Известия» собрали мнения участников рынка и рекомендации для покупателей.
Банк России ужесточил макропруденциальные лимиты по ипотеке на третий квартал 2026 года. Как сообщают «Известия» со ссылкой на пресс-службу регулятора, новые ограничения вводятся с 1 июля и направлены на снижение числа уязвимых кредитов. В первую очередь речь идёт о займах с показателем долговой нагрузки заёмщика (ПДН) свыше 80% и с первоначальным взносом не более 20% стоимости жилья. По данным ЦБ, в первом квартале 2026 года таких кредитов было выдано всего 4% и 1% соответственно. Доля просроченной ипотеки (свыше 90 дней) на апрель достигла 1%, а объём проблемной задолженности к концу 2025 года вырос вдвое — до 205 млрд рублей. В первом полугодии 2025 года суды удовлетворили 89,5% из 6,1 тыс. исков о выселении.
В пресс-службе ЦБ пояснили «Известиям»: «Решение принято для того, чтобы в будущем ограничить выдачи наиболее рискованной ипотеки и постепенно уменьшить её долю в ипотечном портфеле. В то же время мы не ожидаем, что ужесточение приведёт к росту доли отказов, потому что фактически банки уже выдают рискованной ипотеки меньше, чем новые лимиты».
Однако эксперты, опрошенные «Известиями», предупреждают: ограничения могут подтолкнуть заёмщиков к обходным путям — оформлению нескольких потребительских кредитов или покупке проблемных новостроек с большим дисконтом, за которым скрываются риски финансирования проекта. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» показало, что в 2025 году дефекты были выявлены в 93% введённых в эксплуатацию многоквартирных домов.
Семьи, планирующие улучшение жилищных условий, пересматривают планы: чаще рассматривают вторичный рынок, уменьшают запросы или копят на больший первоначальный взнос. По данным Росстата и «Дом.РФ», темпы сделок замедляются. Профессор НИУ МГСУ, почётный строитель РФ Кирилл Кулаков считает, что «стратегически данное ужесточение предотвращает будущие драмы, когда в результате финансовых проблем семья лишается единственного жилья». Его совет — создавать накопления и приобретать жильё, соразмерное возможностям.
На фоне ужесточения ипотеки россияне всё чаще обращаются к альтернативным способам: рассрочке от застройщика, аренде с правом выкупа и жилищно-строительным кооперативам. По данным «Циан», рассрочка уже занимает около 15% сделок. Её главная особенность — беспроцентные условия при первоначальном взносе 30–50% и сроке обычно до сдачи дома. Такой вариант выгоднее классической ипотеки для тех, кто может закрыть платежи в течение 2–3 лет. Доля рассрочки в общем объёме долевых договоров выросла с 7% в 2022 году до 16% к концу 2025 года, в денежном выражении — с 300 млрд до 1,3–1,4 трлн рублей. Однако базовый прогноз НКР и «Дом.РФ» предполагает снижение этой доли до 12% в 2026 году. Более 90% застройщиков предлагают рассрочку, но готовы ей воспользоваться лишь 38% покупателей. Доля отменённых сделок по рассрочке может вырасти с текущих 3–15% до 30% в 2026 году.
Аренда с правом выкупа позволяет начать без крупного взноса, засчитывая арендные платежи в стоимость квартиры, но объект остаётся в залоге до полной оплаты. ЖСК после изменений законодательства сохранились преимущественно в рамках госпрограмм для отдельных категорий граждан. По статистике Росреестра и «Дом.РФ», около трети потенциальных покупателей, не проходящих скоринг, вынуждены откладывать сделку или выбирать более бюджетные варианты. Доля одобрения ипотеки сократилась с 61,5% в октябре 2025 года до 49,9% в марте 2026-го. Доля сделок за наличные и в рассрочку выросла с 24 до 28% от общей суммы, а цены на новостройки за год увеличились на 10,2%.
Гендиректор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков и руководитель агентства «УваровДом» Дмитрий Уваров предупреждают: попытки обойти ограничения через потребительские кредиты приводят к росту платежей быстрее доходов. При сохранении ключевой ставки выше 13–15% в 2026 году возможно дальнейшее замедление выдачи ипотеки и рост доли нераспроданных проектов.
Девелоперы расширяют собственные субсидированные программы. Комбинированные схемы и траншевая ипотека позволяют снизить начальные платежи, но после льготного периода ставка возвращается к рыночному уровню 18–19%, а часть субсидии нередко закладывается в цену объекта. Как отмечает аналитик BM Group Development Ирина Павлова, субсидированная ставка выгодна, только если она не компенсируется завышением цены квартиры. Ранее ЦБ указывал, что околонулевые ставки могли сопровождаться удорожанием жилья на 20–30%. Для покупателя надёжнее всего прозрачная экономика сделки: реальная скидка, ДДУ, эскроу-счёт и понятный график платежей.
В Минстрое на момент публикации не ответили на запрос «Известий».
